Ein Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern verpflichtet, bei Mängeln und Schäden am Gemeinschaftseigentum Handlungsoptionen für die Instandsetzung aufzuzeigen. Auch muss er auf Gewährleistungsansprüche und deren Verjährung hinweisen.

 

Hintergrund

Der Kläger ist Eigentümer einer Wohnung. Das Gebäude wurde im Jahr 2006 von einem Bauträger saniert und in Wohnungseigentum aufgeteilt. Der Geschäftsführer der Bauträger-GmbH wurde zum Verwalter der Gemeinschaft bestellt.
Mitte 2011 kaufte der Kläger die Wohnung Nr. 1. Ein Sachverständiger stellte dort Feuchtigkeitsschäden fest. Im Januar 2012 sagte die Bauträgerin, vertreten durch ihren Geschäftsführer/den Verwalter zu, die im Gutachten festgestellten Mängel zu beseitigen. Im November erklärte sie in einem an den Verwalter gerichteten Schreiben, dass die Mängel behoben waren. Ursache war ein falscher Putz gewesen, der ausgetauscht wurde.
Nachdem weiterhin Feuchtigkeit auftrat, erklärte ein vom Kläger beauftragter Gutachter die Wohnung im Jahr 2014 für unbewohnbar und empfahl eine umfassende Sanierung. Im Dezember 2014 wurde das Gutachten in einer Eigentü-merversammlung erörtert und der Geschäftsführer der Bauträgerin als Verwalter abberufen.
Der Kläger verlangte vom abberufenen Verwalter Schadensersatz von 30.000 EUR für Schäden an Gegenständen in der Wohnung, Aufwendungen für das Mieten einer Ersatzwohnung sowie Gutachterkosten. Außerdem begehrte er die Feststellung, dass der ehemalige Verwalter zum Ersatz aller weiteren feuchtigkeitsbedingten Schäden verpflichtet ist.
Amts- und Landgericht wiesen die Klage ab.

 

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Landgerichts auf und verwies den Rechtsstreit dorthin zurück.
Der Verwalter hat an mehreren Stellen gegen seine Pflichten verstoßen. Ein 1. Pflichtverstoß des Verwalters lag darin, dass dieser nach Vorlage des Gutachtens im November 2011 nicht auf eine Beschlussfassung über die weitergehende Untersuchung der Ursachen der Mängel am Gemeinschaftseigentum hingewirkt hat.
Der Verwalter muss die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen treffen. Zwar ist er weder berechtigt noch verpflichtet, eine Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung, die weder dringlich ist noch zu den laufenden Maßnahmen zählt, ohne Beschlussfassung zu ergreifen. Der Verwalter muss aber den Zustand des Gemeinschaftseigentums kontrollieren, die Wohnungseigentümer ausreichend unterrichten und sie in die Lage versetzen, einen sachgerechten Beschluss über das weitere Vorgehen zu fassen. Insbesondere muss der Verwalter zur Vorbereitung der Beschlussfassung über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums die verschiedenen Handlungsoptionen aufzeigen.
Dabei muss der Verwalter auch auf mögliche Gewährleistungsansprüche und eine drohende Verjährung dieser Ansprüche hinweisen. Das gilt auch, wenn der Verwalter zugleich Geschäftsführer des Bauträgers ist. Hier treffen den Verwalter keine geringeren Pflichten. Wenn die Doppelfunktion zu einem Interessenkonflikt führt, darf der Verwalter diesen nicht zu Lasten der Wohnungseigentümer auflösen.
Nach diesen Maßstäben hätte der Verwalter im November 2011 auf mögliche Ansprüche gegen die Bauträgerin hinweisen müssen. Außerdem hätte er einen Beschlussvorschlag unterbreiten müssen, entweder weitere Untersuchungen anzustellen oder unmittelbar die Bauträgerin in Anspruch zu nehmen.
Ein 2. Pflichtverstoß des Verwalters, aus dem sich eine Haftung ergeben kann, lag darin, dass er nicht geprüft hat, ob die Mängel tatsächlich beseitigt worden sind. Zu den Pflichten des Verwalters gehört es, Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen. Auch hinsichtlich Mangelbeseitigungsmaßnahmen des Bauträgers muss der Verwalter seine Kontrollpflicht ausüben. Der Verwalter hatte Anlass, an einer Mangelbeseitigung zu zweifeln, denn er wusste, dass der Sachverständige weitere Untersuchungen angeregt hatte, also davon ausgegangen war, dass die Schadensursache möglicherweise tiefergehend war. Auf die Aussage der Bauträgerin, dass Ursache lediglich falscher Putz war, hätte sich der Verwalter nicht verlassen dürfen.