Hintergrund

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft streiten die Mitglieder über die korrekte Abrechnung der Heizkosten.
Der Wärmeverbrauch wird teilweise durch Heizkostenverteiler und teilweise durch Wärmemengenzähler ermittelt. Der Wärmeverbrauch wird dabei mengenmäßig durch Wärmemengenzähler erfasst. Die Heizkostenverteiler messen nicht den Wärmeverbrauch, sondern dienen dazu, den anteiligen Verbrauch im Verhältnis zum Gesamtverbrauch festzulegen. Eine Vorerfassung des anteiligen Gesamtverbrauchs der jeweils gleich ausgestatteten Einheiten findet in der Anlage nicht statt.
In der Jahresabrechnung 2016 wurden die Heizkosten teilweise nach Verbrauch abgerechnet. Vor Gericht blieb allerdings unklar, wie der verbrauchsabhängige Teil ermittelt wurde.
Ein Wohnungseigentümer hat gegen den Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung 2016 eine Anfechtungsklage erhoben, der vom Amts- und Landgericht stattgegeben wurde. Sie meinen, die Verteilung der Heizkosten widerspreche ordnungsmäßiger Verwaltung, so dass der Eigentümer eine Neuabrechnung verlangen könne. Der Verbrauch der gleich ausgestatteten Einheiten habe vorab erfasst werden müssen. Das war hier aber nicht der Fall. Für die Abrechnung könne daher auch der Flächenmaßstab maßgeblich sein, soweit keine Vergleichsmaßstäbe für eine Schätzung nach § 9a Abs. 1 HeizkostenV vorlägen. Nur so könne der Druck auf die Gemeinschaft erhöht werden, in der gesamten Anlage Wärmemengenzähler zu installieren, wie es die Heizkostenverordnung vorsehe.

Entscheidung

Die Auffassung der Vorinstanzen, der Verbrauch müsse geschätzt oder nach Fläche verteilt werden, teilt der Bundesgerichtshof nicht und hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück.
Wenn nicht alle Einheiten mit den gleichen Geräten zur Verbrauchserfassung ausgerüstet sind, muss zunächst der jeweilige Gesamtverbrauch der Nutzergruppen mit gleichen Ausstattungen erfassen werden. Das ergibt sich aus § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV a. F. (seit 1.12.2021: § 5 Abs. 7 Satz 1 HeizkostenV n. F.). Eine Nutzergruppe kann dabei auch aus nur einer Einheit bestehen.
Es reicht nicht aus, den Anteil einer Nutzergruppe am Gesamtverbrauch zu messen und den Verbrauch der anderen Gruppe durch Abzug des gemessenen Anteils vom Gesamtverbrauch zu errechnen. Eine Vorerfassung erfordert, dass der Anteil jeder mit der gleichen Ausstattung versehenen Nutzergruppe am Gesamtverbrauch durch einen gesonderten Zähler gemessen wird. Eine Addition der in den in einzelnen Wohneinheiten mit Wärmemengenzählern ermittelten Verbrauchsmengen stellt keine Vorerfassung des Gesamtverbrauchs dar.
Da keine ordnungsgemäße Vorerfassung des Verbrauchs der einzelnen Gruppen stattgefundenhat, liegt ein nicht heilbarer Verstoß gegen die HeizkostenV vor.
Dieser Verstoß hat aber nicht zur Folge, dass der Verbrauch nach § 9a Abs. 1 HeizkostenV zu schätzen ist oder die Heizkosten nach Fläche aufzuteilen sind. Vielmehr müssen die Verbrauchsanteile in einem solchen Fall rechnerisch ermittelt werden.
Eine Schätzung kommt ist nur möglich, wenn der Verbrauch einzelner Nutzer wegen eines Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht erfasst werden kann. In diesem Fall wurde der Verbrauch der einzelnen Nutzer aber ordnungsgemäß erfasst; nicht erfasst wurde hingegen der anteilige Verbrauch der jeweiligen Nutzergruppe.
Eine Verteilung rein nach Fläche würde dem Grundgedanken der Heizkostenverordnung, das Verbrauchsverhalten der Nutzer nachhaltig zu beeinflussen und damit Energieeinspareffekte zu erzielen, widersprechen. Dies kommt also nur in Betracht, wenn verbrauchsbezogene Anteile überhaupt nicht ermittelt werden können.
Im Wohnungseigentumsrecht kann es deshalb ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, bei einem nicht heilbaren Verstoß gegen § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV a. F./§ 5 Abs. 7 Satz 1 HeizkostenV n. F. von den für eine Nutzergruppe gemessenen Verbrauchsmengen auszugehen und die übrigen durch eine Differenzberechnung zu ermitteln. Weder eine rein wohnflächenbezogene Kostenverteilung noch eine Verteilung nach Miteigentumsanteilen ist geeignet, die beabsichtigten Anreize zur sparsamen Energieverwendung zu setzen.