Hintergrund

Ein Ehepaar erwarb mit notariellem Kaufvertrag von der erschließungspflichtigen Gemeinde ein unbebautes und nicht erschlossenes Grundstück. Der Gesamtpreis und ist im Vertrag in einen Teilbetrag für den Grund und Boden und einen weiteren Teilbetrag für die Erschließungskosten aufgesplittet. Zu den Erschließungskosten wir im Vertrag festgehalten, dass sämtliche bereits erbrachten und noch zu erbringenden Kosten der Ersterschließung enthalten seien.
Das Finanzamt legte bei der Festsetzung der Grunderwerbsteuer den Gesamtpreis (unter Einbeziehung der Erschließungskosten) zugrunde.
Das Finanzgericht wies die auf die Minderung der Bemessungsgrundlage um die Erschließungskosten gerichtete Klage ab. Der Kaufvertrag sei dahin auszulegen, dass die Gemeinde den Käufern das Grundstück in erschlossenem Zustand zu verschaffen habe.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof hob das Finanzgerichtsurteil auf und änderte den Grunderwerbsteuer-Bescheid dahin ab, dass die Erschließungskosten nicht in die Bemessungsgrundlage einbezogen werden. Bei der Übernahme der künftigen Erschießung zu einem bestimmten Betrag ist Gegenstand des Erwerbsvorgangs regelmäßig nur das unerschlossene Grundstück.
Dieses Verbot ergibt sich aus § 127 Abs. 1, § 132 BauGB. Dagegen verstoßende Vereinbarungen sind nichtig. Zu den Auslegungsregeln gehört der Grundsatz der gesetzeskonformen Auslegung, d. h. einer Auslegung, die nicht zur Unwirksamkeit einer Vereinbarung führt. Wenn das Auslegungsergebnis nicht eindeutig ist, ist daher nur die Auslegung interessengerecht, die die Nichtigkeit des angestrebten Vertrags vermeidet.
Im Streitfall ist der Vertrag insoweit uneindeutig, weil er einerseits einen Gesamtkaufpreis benennt und andererseits diesen in zwei Teilbeträge (für den Grund und Boden sowie für die Erschließungskosten) aufteilt. Dem Grundsatz der gesetzeskonformen Auslegung entsprechend ist die nicht eindeutige Vereinbarung so auszulegen, dass sie insgesamt so weit wie möglich wirksam ist. Selbst wenn die Ablösevereinbarung ihrerseits den öffentlich-rechtlichen Anforderungen genügt und wirksam geworden ist. Hier (Wirksamkeit der Ablösevereinbarung) besteht der Vertrag aus einem zivilrechtlichen und einem öffentlich-rechtlichen Teil. Im anderen Fall (Unwirksamkeit der Ablösevereinbarung) verbliebe es bei dem zivilrechtlichen Kaufvertrag über das unerschlossene Grundstück. In beiden Fällen ergibt sich die Bemessungsgrundlage aus dem Wert des Grundstücks.