Bei Mängeln und Schäden am Gemeinschaftseigentum ist der Verwalter verpflichtet, gegenüber dem Wohnungseigentümer, die Handlungsoptionen der Instandsetzung aufzuzeigen und auf Gewährleistungsansprüche und deren Verjährung hinzuweisen.

 

Hintergrund

Der Kläger ist der Eigentümer der Wohnung. Im Jahr 2006 wurde das Gebäude, nachdem es von einem Bauträger saniert wurde, in Eigentumswohnungen aufgeteilt.
Der Geschäftsführer der Bauträger-GmbH wurde zum Verwalter der Gemeinschaft ernannt.
Die Wohnung Nr.1 wurde Mitte 2011 vom Kläger gekauft, allerdings stellte der Sachverständige Feuchtigkeitsschäden fest.
Im Januar 2012 erklärte sich der Bauträger bereit, vertreten durch den Geschäftsführer, also den Verwalter, die im Gutachten festgestellten Mängel zu beheben.
In einem Brief an den Verwalter, erklärte der Bauträger im November, dass die Mängel beseitigt worden seien. Der Grund dafür war, dass ein falscher Putz verwendet wurde, der jetzt ersetzt worden war.
Ein Sachverständige, der vom Kläger beauftragt wurde, erklärte 2014, nach dem die Feuchtigkeit weiterhin aufgetreten war, die Wohnung für unbewohnbar und sprach eine Empfehlung für eine umfassende Instandsetzung und Sanierung aus.
Nachdem das Gutachten bei einer Eigentümerversammlung im Dezember 2014 erörtert und diskutiert wurde, entband man den Verwalter daraufhin von seinem Amt.
Anschließend forderte der Kläger vom entlassenen Verwalter eine Entschädigung in Höhe von 30.000 Euro für die Schäden, die an den Gegenständen in der Wohnung entstanden sind, die Kosten für die Anmietung einer Ersatzwohnung und die Kosten, die für den Gutachter entstanden sind.
Darüber hinaus beantragte er eine Feststellung, dass der ehemalige Verwalter verpflichtet sei, für alle weiteren durch Feuchtigkeit verursachten Schäden Schadenersatz zu leisten.
Allerdings wies das Amts- und Landgericht die Klage ab.

 

Entscheidung

Das Urteil des Landesgerichts wurde vom Bundesgerichtshof aufgehoben und zur erneuten Verhandlung dorthin zurückverwiesen.
Denn gleich an mehreren Stellen hat der Verwalter seiner Pflichten verletzt.
Die erste Pflichtverletzung des Verwalters bestand darin, dass er nach der Vorlage des Gutachtens, im November 2011, nicht an einem Erlass zur weiteren Untersuchung der Ursachen der entstandenen Mängel am Gemeinschaftseigentum gearbeitet zu hat.
Die Aufgabe des Verwalters ist den Zustand des Gemeinschaftseigentums zu überprüfen und die erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Es reicht aus, den Wohnungseigentümer zu informieren und ihm die Möglichkeit zu geben, eine angemessene Entscheidung über das weitere Vorgehen zu treffen.
Dazu muss der Verwalter auch auf mögliche Gewährleistungsansprüche und die bevorstehende Verjährungsfrist für diese Ansprüche hinweisen.
Dies gilt auch im Fall, dass der Verwalter gleichzeitig der Geschäftsführer des Bauträgers ist.
Auch wenn die Doppelfunktion zu einem Interessenkonflikt führt, kann der Verwalter keine geringeren Verpflichtungen treffen und darf diese auch nicht auf Kosten des Wohnungseigentümer austragen.
Demnach hätte der Verwalter im November 2011 den Bauträger auf mögliche Ansprüche hinweisen müssen.
Darüber hinaus hätte der Verwalter darauf hinweisen müssen, entweder weitere Untersuchungen durchführen zu lassen oder sich direkt an den Bauträger zu wenden.
Die zweite Pflichtverletzung des Verwalters ist, dass er nicht überprüft hat, ob die Mängel tatsächlich behoben wurden, auch daraus kann sich eine Haftung ergeben.
Der Verwalter ist verpflichtet, wie ein Bauherr, die Instandhaltungsarbeiten und Mangelbeseitigungsmaßnahmen des Gemeinschaftseigentums zu überprüfen und zu kontrollieren.